Detrazione fiscale – situazione odierna (domande, dubbi e perplessità)

La Legge di stabilità 2014 ha prorogato la detrazione, con le seguenti modalità:

• detrazione del 50%, per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2014;

• detrazione del 40%, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2015;

• detrazione 36% (e imp. mass. detraibile che ritorna a 48.000 euro), per le spese sostenute dal 1° gennaio 2016;

Quali interventi sono ammessi?

La detrazione Irpef riguarda le spese sostenute per...

...eseguire gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali (Lettere a), b), c) e d) del comma 1, articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia Dpr 380/2001).

Cosa si intenede per “manutenzione ordinaria”?

Secondo la lettera a), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 sono "interventi di manutenzione ordinaria, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti"; alcuni esempi:

• tinteggiatura pareti e soffitti;

• sostituzione di pavimenti;

• sostituzione di infissi esterni;

• rifacimento di intonaci;

• sostituzione tegole e rinnovo delle impermeabilizzazioni;

• riparazione o sostituzione di cancelli o portoni;

• riparazione delle grondaie;

Cosa si intenede per “manutenzione straordinaria”?

Secondo la lettera b), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 sono "interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonche' per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita' immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso"; alcuni esempi:

• installazione di ascensori e scale di sicurezza;

• realizzazione dei servizi igienici;

• sostituzione di infissi esterni con modifica di materiale o tipologia di infisso;

• rifacimento di scale e rampe;

• realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate;

• costruzione di scale interne;

• sostituzione dei tramezzi interni senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare;

Cosa si intenede per “restauro e risanamento conservativo”?

Secondo la lettera c), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 sono "interventi di restauro e di risanamento conservativo, gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalita' mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio"; alcuni esempi:

• adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti;

• ripristino dell’aspetto storico-architettonico di un edificio;

Cosa si intenede per “ristrutturazione edilizia”?

Secondo la lettera d), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 sono "interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica"; alcuni esempi:

• modifica della facciata;

• realizzazione di una mansarda o di un balcone;

• trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda;

• apertura di nuove porte e finestre;

• costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti;

Nel caso di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione Irpef solo gli interventi che riguardano le parti comuni di edifici residenziali.

La manutenzione ordinaria è, dunque, esclusa dalla detrazione in caso di interventi su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze. Per queste categorie di immobili sono ammessi alla detrazione solo gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

Ci sono altri interventi ammessi alla detrazione fiscale?

Sono, inoltre, ammessi alla detrazione interventi:

• diversi da manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia e necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, sempreché sia stato dichiarato lo stato di emergenza, anche anteriormente alla data di entrata in vigore del Dl SalvaItalia, convertito in legge 214/2011;

• relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune;

• finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità;

• relativi all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;

• relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici, al contenimento dell'inquinamento acustico;

• relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari;

  IMPORTANTE: il comma 1-bis dell’articolo 16 della Legge 90/2013, di conversione del Dl 63/2013, ha innalzato dal 50% (ex 36%) al 65% e fino al 31/12/2013, le spese sostenute per misure antisismiche e per l’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, su costruzioni adibite ad abitazione principale o ad attività produttive e localizzate in zone 1 (sismicità alta) e zona 2 (sismicità media). La Legge di stabilità 2014 ha prorogato di un anno (fino al 31 dicembre 2014) la percentuale del 65% per interventi antisismici. Tale percentuale scenderà al 50% nel 2015.

• di bonifica dall'amianto;

• di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici;

• finalizzati al conseguimento di risparmi energetici, compresa l'installazione di impianti fotovoltaici

  IMPORTANTE: Questa ultima tipologia di interventi è stata aggiunta dal Decreto legge 201/2011 (convertito in Legge 214/2011), prevedendo l'inserimento nell'articolo 16-bis del Tuir la lettera h: "interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia. Le predette opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia". Tra essi è compresa anche l'installazione di impianti fotovoltaici, come precisato dall'Agenzia delle entrate con la Risoluzione 2 aprile 2013, n. 22.

Tra le spese sostenuto sono oggetto di detrazione anche quelle per:

• l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l'etichetta energetica, finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione per l'arredo dell'edificio oggetto di ristrutturazione, per un massimo di 10 mila euro (in pratica si concede un bonus di 5.000 euro);

• la progettazione e per le prestazioni professionali connesse all'esecuzione delle opere edilizie e alla messa a norma degli edifici;

   

IMPORTANTE:

• La detrazione spetta anche nel caso di acquisto di immobili facenti parte di fabbricati interamente ristrutturati o restaurati da imprese di costruzione e da cooperative edilizie, a condizione che l’alienazione o assegnazione dell’immobile avvenga entro sei mesi dalla data di termine dei lavori;

• In caso di ristrutturazioni con demolizione e ricostruzione, il beneficio fiscale si può ottenere solo nel caso di fedele ricostruzione dell'edificio. Sono quindi esclusi tutti gli interventi di ampliamento, anche quelli consentiti dal cosiddetto Piano Casa (art. 11 del Decreto legge 112 del 2008, convertito in Legge 133/2008);

 Quali interventi sono i requisiti e il tetto di spesa?

L'agevolazione spetta fino a un massimo di spesa di 96.000 euro per singola unità immobiliare; si noti che in questo caso viene posto un limite alla spesa complessiva (96.000 euro, che diventano, al 50%, 48.000 euro di detrazione massima), mentre nel caso delle detrazioni 65% (ex 55%) per l'efficienza energetica la legge prevede dei massimi di detrazione e non di spesa.

Nel caso in cui gli interventi realizzati in ciascun anno consistano nella prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti, ai fini del computo del limite massimo delle spese ammesse a fruire della detrazione si tiene conto anche delle spese sostenute neii diversi anni.

Cosa succeda in caso di utilizzo promiscuo dell'edificio?

Se gli interventi sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all'esercizio dell'arte o della professione, oppure ancora all'esercizio dell'attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50%.

 Chi possono essere i beneficiari?

Sono ammessi a fruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti coloro che sono assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche, residenti o meno nel territorio dello Stato.

Più in particolare possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari degli immobili ma anche tutti coloro che sono titolari di diritti reali sugli immobili oggetto degli interventi, come:

• proprietari o nudi proprietari;

• titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);

• locatari o comodatari;

• soci di cooperative divise e indivise;

• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;

• soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali;

NB: Gli Enti locali non sono ammessi alla detrazione, in quanto non sono soggetti IRPEF. Per loro, il legislatore ha istituito specifici incentivi. Vedi voce "Conto termico" nel menu di destra.

Le imprese e altri soggetti commerciali non sono ammesse alla detrazione se intervengono su immobili non residenziali.

In caso di persone fisiche, ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e le fatture e i bonifici siano a lui intestati. In pratica i soggetti che possono usufruire della detrazione sono molteplici (il proprietario, l'affittuario, oppure un familiare convivente dell'uno o dell'altro, ecc.), ovviamente non in modo cumulato. Ragionevolmente saranno i soggetti con maggiori redditi tassati ad essere avvantaggiati dalla detrazione in fase di dichiarazione dei redditi.

In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, il venditore è libero di scegliere se continuare a usufruire della detrazione non utilizzata o trasferirla all'acquirente per i rimanenti periodi di imposta. La regola trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile, anche nelle cessioni a titolo gratuito.
In assenza di specifiche indicazioni nell’atto di trasferimento, la Circolare 19/E ha stabilito che le detrazioni residue competano all’acquirente.

Nel caso specifico di vendita di una quota dell'immobile, l'Agenzia precisa che "il trasferimento di una quota di proprietà dell'immobile, da parte del proprietario esclusivo, non è idoneo a determinare un corrispondente trasferimento del diritto alla detrazione in favore dell'acquirente pro-quota, atteso che tale passaggio può verificarsi solo in presenza della cessione dell'intero immobile (Circolare 95/2000 e Circolare 24/2004)".
"Diversamente, il trasferimento della quota del 50% dell'immobile ristrutturato al soggetto che è già proprietario del restante 50%, comportando il consolidamento dell'intera proprietà dell'immobile in capo all'acquirente, realizza, di fatto, una fattispecie assimilabile alla cessione dell'intera unità immobiliare. In tale ipotesi, pertanto, la residua detrazione Irpef spettante in materia di ristrutturazioni del patrimonio edilizio, può essere trasferita alla parte acquirente che, per effetto della cessione pro-quota, diventa proprietaria esclusiva dell'immobile (Risoluzione 77/2009)".

In caso di decesso dell'avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

 A quale periodo d’imposta si riferiscono le detrazioni?

È possibile detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) la parte di oneri sostenuti secondo le percentuali valide nel periodo di imposta considerato.

 In quante quote si può suddividere la detrazione?

La detrazione va ripartita in 10 anni. Non è più prevista per i contribuenti di 75 e 80 anni la possibilità di ripartire la detrazione, rispettivamente, in 5 o 3 quote annuali.

 I benefici fiscali sono cumulabili? (Cumulabilità e compatibilità)

La cumulabilità si riferisce alla possibilità di ottenere più benefici per uno stesso intervento. La compatibilità si riferisce alla possibile convivenza, nello stesso periodo, di due incentivi che premiano interventi diversi anche se spesso attigui (ad esempio diversi interventi nell'ambito di una stessa ristrutturazione edile).

La detrazione del 50% è cumulabile con le agevolazioni già previste sugli immobili oggetto di vincolo ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (Dl 22 gennaio 2004, n. 42), ridotte nella misura del 50 per cento.

La detrazione è invece compatibile con la detrazione fiscale del 65% (ex 55%) per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, a condizione che non riguardino la stessa tipologia di intervento per la quale si richiedono le detrazioni fiscali del 50%